Para vender tu casa y comprar otra tienes tres caminos: vender primero, comprar primero o encajar las dos firmas en la misma semana. Vender primero es lo más seguro, porque sabes exactamente con cuánto dinero cuentas, aunque quizá necesites un sitio donde vivir unos meses. Comprar primero te evita la mudanza intermedia, pero puedes acabar pagando dos casas o necesitando financiación puente. Encajar las dos operaciones es lo ideal y se consigue con las fechas bien pactadas en los contratos de arras. En impuestos, si es tu vivienda habitual y reinviertes lo que obtienes en la nueva en un plazo de dos años, la ganancia de la venta queda exenta del IRPF. La plusvalía municipal se paga igual.
¿Qué es mejor, vender primero o comprar primero?
Depende de tu margen económico y de cuánto aguantes la incertidumbre. Así se comparan:
Vender primero
Lo bueno: sabes con cuánto cuentas, negocias la compra sin prisa y no corres el riesgo de pagar dos casas.
Lo que hay que vigilar: necesitas un plan para vivir entre una casa y otra, como un alquiler temporal o la casa de un familiar. También puedes pactar con el comprador una entrega posterior a la firma (lo vemos más abajo).
Para quién: quien necesita el dinero de su casa para pagar la nueva, que es lo más habitual.
Comprar primero
Lo bueno: no te quedas sin casa y puedes mudarte con calma.
Lo que hay que vigilar: durante un tiempo tendrás dos viviendas, con sus gastos, y si la venta se alarga, la presión puede llevarte a vender peor.
Para quién: quien puede pagar la nueva con ahorros o con una hipoteca que el banco le conceda sin contar con la venta, o quien encuentra una vivienda que no quiere dejar escapar.
Encajar las dos firmas
Lo bueno: el dinero de la venta paga la compra el mismo día o pocos días después, y te mudas una sola vez.
Lo que hay que vigilar: las dos operaciones dependen una de otra. Si la venta se retrasa, la compra también, así que las fechas de los dos contratos tienen que dejar margen.
Para quién: casi todo el mundo lo intenta, y sale bien cuando los plazos se pactan por escrito.
¿Cuánto vale tu casa y cuánto puedes gastar en la nueva?
Antes de mirar casas, conviene tener dos números: lo que te quedará de la venta y .
Qué documentos necesitas para vender un piso en la Comunitat Valenciana, dónde se pide cada uno, qué comprueba el notario en la firma y qué queda después.
Para vender un piso necesitas el certificado energético registrado y su letra en el anuncio. Quién lo hace, cuánto dura, cómo se registra en el IVACE y qué hay de 2030.
Lo que puedes pagar depende de lo que aportes y de la hipoteca que te concedan. Ten en cuenta:
El ITP de la compra de una vivienda usada en la Comunitat Valenciana es del 9 % para las escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026 (antes era del 10 %), y del 11 % si la vivienda vale más de un millón de euros (Ley 13/1997 de la Generalitat, artículo 13, en la redacción de la Ley 5/2025). Lo paga el comprador.
Hay tipos reducidos para la vivienda habitual: el 6 % o el 8 % para la primera vivienda de menores de 35 años, y el 3 % o el 4 % para familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad y víctimas de violencia de género, según la vivienda valga hasta 180.000 € o más, y con límites de renta.
El banco mira tu capacidad de pago. El Banco de España explica en su Portal del Cliente Bancario que, en general, las entidades estiman que la cuota no debería superar el 30–35 % de los ingresos, y que no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación.
¿Cómo encajar las fechas de la venta y de la compra?
La clave está en los contratos de arras, el documento que se firma cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo y que fija el precio, la señal y la fecha de la escritura.
Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): permiten echarse atrás. Si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. El Notariado recuerda que solo son penitenciales si se pacta así, y aconseja consultar al notario antes de firmarlas.
Fechas con margen. En la venta, pide una fecha de escritura que te deje tiempo para firmar la compra. En la compra, una fecha que llegue después de tu venta o el mismo día.
Condiciones. El Código Civil permite pactar lo que las partes quieran dentro de la ley (artículo 1255), así que en el contrato de compra se puede intentar condicionar la operación a conseguir la hipoteca o a vender tu casa. El vendedor puede no aceptarlo, y una condición que dependa solo de tu voluntad no vale (artículo 1115). Que la redacte tu notario o tu abogado.
Entrega posterior a la firma. La escritura equivale a la entrega de la casa, salvo que en ella se diga otra cosa (artículo 1462). Si necesitas unos días o semanas más para mudarte, se puede pactar con el comprador y dejarlo escrito.
Si la casa que vendes tiene hipoteca
No pasa nada: se cancela el día de la firma con el dinero del comprador. Según el Banco de España, tu banco emite un certificado con lo que debes y el comprador paga esa deuda en la notaría, de forma que la vivienda queda libre.
El Banco de España explica en su Portal del Cliente Bancario cómo se cancela la hipoteca al vender (captura de octubre de 2026).
El banco puede cobrarte una comisión por amortizar antes de tiempo, con los límites del artículo 23 de la Ley 5/2019: en tipo variable, el 0,25 % del capital en los tres primeros años o el 0,15 % en los cinco primeros (según lo que diga tu contrato); en tipo fijo, el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % después. Mira tu escritura para saber cuál te toca.
Si pides una hipoteca para la nueva
Tu banco tiene que entregarte la ficha FEIN y el resto de la documentación al menos diez días naturales antes de la firma (artículo 14 de la Ley 5/2019), y antes de firmar pasarás por el notario para un acta en la que te explica el préstamo, que no te cuesta nada (artículo 15). Cuéntalo al pactar las fechas de la compra.
¿Y si tengo que comprar antes de vender?
Algunos bancos ofrecen productos pensados para este caso, que suelen llamarse hipoteca puente o préstamo puente: financian la compra mientras vendes la casa actual. No es una figura regulada con ese nombre: el Banco de España no la define y cada entidad la diseña a su manera. Si te la ofrecen, pide la FEIN y compara con calma: qué pasa si tardas en vender, cuánto pagas mientras tanto y qué comisiones tiene.
¿Qué impuestos te ahorras si reinviertes en tu nueva vivienda?
Si la casa que vendes es tu vivienda habitual y compras otra que también lo será, la ganancia de la venta puede quedar exenta del IRPF (artículo 38.1 de la Ley del IRPF y artículo 41 del Reglamento):
Dos años antes o después de la venta. Sirve tanto si compras primero como si vendes primero. Si compraste antes, el dinero de la venta tiene que ir a pagar la nueva.
La firma de las arras no es la fecha de compra. Para la Agencia Tributaria, cuenta la escritura (o la entrega de la casa), así que vigila que el plazo se cumpla con las fechas de las escrituras.
Hay que reinvertir el importe total obtenido. Si queda hipoteca en la que vendes, ese importe es el valor de venta menos lo que quedaba por pagar. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
La nueva puede comprarse con hipoteca. Cuenta su precio, la pagues o la financies.
Vivienda habitual es en la que has vivido al menos tres años seguidos (con excepciones, como un traslado de trabajo o una separación), y la nueva tienes que habitarla en los doce meses siguientes a la compra.
No es automático. Lo pides en la declaración y, si vas a reinvertir en un año posterior, lo indicas en la Renta del año de la venta. Si al final no reinviertes, presentas una complementaria con intereses.
La plusvalía municipal no tiene exención por reinversión: la Ley de Haciendas Locales (artículo 105) solo exime casos como la dación en pago de la vivienda habitual. La pagas tú al vender, salvo que no haya ganancia (artículo 104.5). En Alicante, la ordenanza municipal aplica un tipo del 30 % y solo bonifica las herencias de la vivienda habitual. El cálculo paso a paso está en la plusvalía municipal en Alicante.
Paso a paso para cambiar de casa sin sustos
Valora tu casa y calcula lo que te quedará limpio.
Habla con tu banco para saber cuánto te prestarían y con qué condiciones.
Decide el orden según tu margen: vender primero, comprar primero o las dos a la vez.
Pacta las arras con margen, de forma que la fecha de una escritura encaje con la otra, y consulta al notario antes de firmar.
Firma: en la venta se cancela tu hipoteca; en la compra, la nueva.
Declara la venta en la Renta y pide la exención por reinversión si te corresponde.
Empieza por saber lo que vale tu casa
Todo el plan depende de una cifra: lo que puedes conseguir por tu vivienda actual. En Valora tu Hogar puedes pedir una valoración gratuita a inmobiliarias de tu zona y compararlas sin compromiso; una agencia que conoce el barrio te ayuda además a cuadrar las fechas. Si vives en Alicante, en vender piso en Alicante tienes las agencias de la ciudad, y en valoración o tasación te contamos qué tasación pedirá el banco del comprador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, vender o comprar primero?
Vender primero es lo más seguro si necesitas el dinero de tu casa para pagar la nueva. Comprar primero tiene sentido si puedes financiar la compra sin contar con la venta. Lo ideal es encajar las dos firmas con fechas pactadas en las arras.
¿Cuánto tiempo tengo para comprar otra casa si vendo la mía?
Para la exención del IRPF por reinversión, dos años desde la venta. También vale una compra hecha en los dos años anteriores.
¿Tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa y compro otra?
Si las dos son tu vivienda habitual y reinviertes todo lo obtenido, la ganancia queda exenta del IRPF. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional. La plusvalía municipal se paga igual.
¿Puedo vender mi casa si todavía tiene hipoteca?
Sí. Se cancela el día de la firma con el dinero del comprador. El banco puede cobrar una comisión por amortizar antes de tiempo, dentro de los límites de la Ley 5/2019.
¿Qué ITP pago al comprar una vivienda usada en la Comunitat Valenciana?
El 9 % para las escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026, y el 11 % si la vivienda vale más de un millón. Hay tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o monoparentales, discapacidad y víctimas de violencia de género.
¿Me puedo quedar en mi casa unos días después de venderla?
Se puede pactar con el comprador y dejarlo escrito en la escritura, que por defecto equivale a la entrega de la vivienda.
Fuentes
Ley 35/2006, del IRPF, artículos 33.4 y 38.1 (BOE, texto consolidado de 07/10/2026).
Este artículo es informativo y está actualizado a octubre de 2026. Cada operación es distinta: para tu caso, consulta con tu notaría, tu banco o un asesor fiscal.
No hay que esperar ningún plazo para vender un piso heredado. Vender antes de 5 años solo puede costarte una reducción de Sucesiones, y suele ser poco.
