Valoración o tasación: diferencias y cuál necesitas para vender tu piso
La valoración te dice a qué precio vender y suele ser gratis; la tasación es el valor oficial que pide el banco del comprador. Cuál necesitas y cuándo.
Si vas a vender tu piso, lo que necesitas es una valoración: te la hace una inmobiliaria que conoce tu zona, te dice a qué precio puedes salir al mercado y suele ser gratuita. La tasación es otra cosa: un valor oficial, firmado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y sujeto a una norma concreta, que casi siempre encarga el comprador porque se la pide su banco para darle la hipoteca. Las dos palabras se usan como sinónimos, pero no sirven para lo mismo ni las hace la misma persona.
¿Qué es una valoración de vivienda?
Una valoración es la estimación del precio al que tu vivienda se puede vender hoy, en tu barrio y en las condiciones actuales del mercado. La hace normalmente un agente inmobiliario y no tiene un formato legal fijo: su utilidad es práctica, no administrativa.
Un buen profesional no se limita a multiplicar metros por un precio medio. Mira, entre otras cosas:
Ventas recientes de viviendas parecidas en la misma zona (lo que en el sector se llama «testigos»), no solo lo que piden los anuncios.
El estado real del piso: reformas, calidades, si necesita obra.
Lo que no sale en ningún dato: la luz, las vistas, el ruido de la calle, la planta, si hay ascensor, la comunidad, la orientación.
La demanda que hay ahora mismo para ese tipo de vivienda: cuánta gente busca algo así en tu zona y con qué presupuesto.
El resultado suele ser un rango de precio y una recomendación sobre a qué precio salir según lo rápido que quieras vender. Esa es la cifra que te ayuda a decidir.
¿Qué es una tasación oficial?
La tasación es un certificado de valor elaborado conforme a la **Orden ECO/805/2003, la norma que fija cómo se valoran los inmuebles para determinadas finalidades financieras, entre ellas la garantía de un préstamo hipotecario. Solo la pueden firmar las **sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Oficial del Banco de España (o los servicios de tasación de las entidades de crédito), según el Real Decreto 775/1997. Puedes comprobar si una tasadora lo está en el Registro de Entidades del Banco de España.
Un técnico visita el inmueble, comprueba su superficie y su situación registral y urbanística, y aplica los métodos de la norma. La norma obliga a aplicar un principio de prudencia, porque el valor está pensado para que el banco sepa cuánto vale la garantía de lo que presta, no para que tú sepas a cuánto vender.
Cinco formas gratis de saber cuánto vale tu piso: estadísticas oficiales, anuncios, calculadoras, el Catastro y la valoración de una inmobiliaria de tu zona.
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¿En qué se diferencian la valoración y la tasación?
Puestas una al lado de la otra:
Para qué sirve. La valoración, para decidir el precio de venta. La tasación, para que un banco conceda una hipoteca (y para otros usos financieros o legales).
Quién la hace. La valoración, un agente inmobiliario que trabaja en tu zona. La tasación, un técnico de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Qué norma sigue. La valoración, ninguna en concreto: es criterio profesional. La tasación, la Orden ECO/805/2003.
Validez legal. La valoración no tiene valor oficial ante un banco. La tasación sí, y caduca: los informes y certificados de tasación caducan a los seis meses de su emisión (artículo 62 de la Orden ECO/805/2003).
Cuánto cuesta. La valoración de una inmobiliaria suele ser gratuita. La tasación se paga y su precio lo fija cada sociedad de tasación según el inmueble.
Quién la pide en una compraventa. La valoración, el propietario que quiere vender. La tasación, normalmente el comprador que necesita hipoteca.
¿Necesito una tasación para vender mi piso?
En una venta normal, no. Ninguna norma te obliga a tasar tu vivienda para ponerla a la venta ni para firmarla ante notario. Lo que necesitas para vender es otra lista de documentos (escrituras, certificado de eficiencia energética, recibos, certificado de la comunidad…), y la tasación no está en ella.
Quien sí la va a necesitar es tu comprador, si pide una hipoteca. Su banco exigirá una tasación de la vivienda antes de firmar el préstamo (artículo 13 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario), y esa misma ley establece que los gastos de tasación corresponden al prestatario (artículo 14). Tú, como vendedor, solo tendrás que facilitar que el tasador visite el piso.
Hay casos menos habituales en los que a un propietario sí le puede interesar un informe de valor con firma: un reparto de herencia en el que los herederos no se ponen de acuerdo, un divorcio, un procedimiento judicial o una discrepancia con Hacienda. En esos casos suele hablarse de tasación pericial o de informe pericial, y conviene que te asesore un profesional de lo jurídico.
¿Y si la tasación del banco sale por debajo del precio de venta?
Es la situación que más preocupa a quien vende, y la razón por la que poner bien el precio desde el principio importa tanto.
El banco del comprador calcula cuánto le presta a partir del valor de la garantía. Si la tasación sale por debajo del precio que habéis pactado, al comprador le prestarán menos de lo que esperaba y tendrá que poner más ahorros, buscar otra financiación o intentar renegociar el precio contigo. Si había firmado un contrato de arras, lo que pase con la señal dependerá de lo que diga ese contrato.
Por eso una valoración realista, basada en ventas de verdad y no en lo que piden los anuncios, evita sorpresas al final del camino. Un precio inflado no solo hace que el piso tarde más en venderse: también puede encontrarse con una tasación que no lo respalda.
¿Valoración, valor catastral, valor de referencia…? Los otros «valores» de tu casa
Además de la valoración y la tasación, tu vivienda tiene otros valores que conviene no confundir:
Valor catastral. Lo fija el Catastro y sirve, sobre todo, para calcular el IBI. Suele ser bastante más bajo que el precio de mercado y no indica lo que vale tu casa.
Valor de referencia del Catastro. Existe desde 2022 y se usa como base mínima en algunos impuestos (el de transmisiones que paga el comprador o el de sucesiones y donaciones). Tampoco es un precio de venta: te lo explicamos en cuánto vale mi piso y qué pinta el valor del Catastro.
Precio de anuncio. Lo que se pide en los portales. Es una referencia útil, pero no es lo que se acaba firmando.
Precio de cierre. Lo que realmente paga el comprador ante notario. Es el único que cuenta al final.
Si quieres entender bien el valor de referencia, la notaria María Cristina Clemente lo explica en este vídeo: El valor de referencia de un inmueble (YouTube).
¿Cómo consigo una valoración de mi vivienda gratis?
La forma más fiable es pedírsela a inmobiliarias que trabajen en tu zona y, si puedes, a más de una. Comparar dos o tres opiniones te da un rango más sólido que fiarte de una sola, y te permite ver cómo trabaja cada agencia antes de decidir con quién vender (o si vender).
En Valora tu Hogar puedes pedir la valoración de tu vivienda a las inmobiliarias de tu zona que tú elijas, gratis y sin compromiso, y decidir cómo quieres que te contacten: por correo, por llamada o por WhatsApp. Si tu piso está en Alicante, en la página de valoración de vivienda en Alicante ves qué agencias trabajan allí, y en la de vender piso en Alicante tienes lo que necesitas para dar el paso.
Antes de que te visiten, ten a mano la referencia catastral, los metros útiles y construidos, las reformas que hayas hecho y cualquier dato de la comunidad (derramas, ascensor, obras previstas). Cuanto mejor conozcan la vivienda, más afinada será la valoración.
Preguntas frecuentes
¿La valoración de una inmobiliaria tiene validez oficial?
No. Es una estimación profesional para que sepas a qué precio vender. No sirve como tasación ante un banco ni sustituye a un certificado de tasación conforme a la Orden ECO/805/2003.
¿Quién paga la tasación cuando vendo un piso?
En una compraventa con hipoteca, normalmente el comprador, porque es su banco quien la pide. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario atribuye el gasto de la tasación al prestatario.
¿Cuánto dura una tasación?
Seis meses desde que se emite el informe. Pasado ese plazo caduca y, si hace falta para una hipoteca, habrá que pedir otra.
¿Puede el comprador aportar su propia tasación al banco?
Sí. El banco está obligado a aceptar una tasación aportada por el cliente siempre que la haya hecho un tasador homologado y no esté caducada (artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021). Puede hacer comprobaciones, pero no cobrarle su coste al cliente.
¿Es lo mismo valoración que tasación online?
No. Las herramientas online dan una estimación automática a partir de datos estadísticos. No visitan la vivienda ni sustituyen a una valoración profesional, y mucho menos a una tasación oficial.
¿Cuál se acerca más al precio real de venta?
La valoración de un profesional de la zona, porque está pensada justo para eso: decirte a qué precio se puede vender. La tasación responde a otra pregunta (cuánto vale la vivienda como garantía de un préstamo) y no tiene por qué coincidir con el precio que se acaba pagando.
Fuentes
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE, texto consolidado).
