¿Cuánto vale mi piso? 5 formas gratis de saberlo (y qué pinta el valor del Catastro)
Cinco formas gratis de saber cuánto vale tu piso: estadísticas oficiales, anuncios, calculadoras, el Catastro y la valoración de una inmobiliaria de tu zona.
Para saber cuánto vale tu piso gratis tienes cinco caminos: consultar el precio medio por metro cuadrado en las estadísticas oficiales de tu municipio, comparar anuncios de viviendas parecidas, probar una calculadora online, mirar el valor de referencia del Catastro y pedir una valoración a inmobiliarias de tu zona. Los cuatro primeros te dan una horquilla en minutos; el último es el más fiable, porque alguien mira tu vivienda concreta y conoce las ventas reales del barrio. Lo que no te dice cuánto vale tu casa es el valor catastral del recibo del IBI.
¿Por qué cuesta tanto saber lo que vale un piso?
Porque no hay dos viviendas iguales y el precio final lo decide un comprador concreto. Dos pisos de 90 m² en la misma calle pueden valer muy distinto según la planta, la luz, el estado, si tienen ascensor o terraza, o según la comunidad. Y en un mercado que se mueve rápido, el dato de hace un año ya no sirve: según el INE, en el segundo trimestre de 2026 la vivienda subió un 13,0 % interanual en la Comunitat Valenciana.
Por eso conviene combinar varias fuentes: unas te dan el contexto y otra mira tu caso.
1. ¿Qué dicen las estadísticas oficiales de precios?
Hay tres fuentes públicas y gratuitas que publican precios por metro cuadrado de operaciones reales, no de anuncios:
Estadística Registral Inmobiliaria (Colegio de Registradores): precios por m² de las compraventas inscritas, por provincia y por las principales ciudades. En su informe del segundo trimestre de 2026, el precio medio anual en Alicante capital es de 2.219 €/m², un 13,3 % más que un año antes.
Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, tabla de municipios en Excel): el valor medio de las tasaciones por trimestre, con datos para los municipios de más de 25.000 habitantes. En Alicante/Alacant, el segundo trimestre de 2026 da 2.279,2 €/m² de media para la vivienda libre (2.024,9 €/m² un año antes).
Portal Estadístico del Notariado: precio medio por m², número de compraventas y superficie por municipio e incluso por código postal, a partir de las escrituras firmadas ante notario. Es gratuito, y las estadísticas más detalladas piden registrarse.
La valoración te dice a qué precio vender y suele ser gratis; la tasación es el valor oficial que pide el banco del comprador. Cuál necesitas y cuándo.
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Alicante desde el castillo de Santa Bárbara. Foto: Tamorlan, CC BY 3.0, vía Wikimedia Commons.
Cómo usarlas: multiplica los metros de tu vivienda por el precio medio y tendrás un punto de partida. Por ejemplo, 80 m² en Alicante a unos 2.200–2.300 €/m² dan una media de unos 176.000–184.000 €. Pero es la media de toda la ciudad: un piso reformado, alto y con terraza en una buena zona estará por encima; uno sin ascensor y para reformar, por debajo.
2. ¿Sirve comparar con los anuncios de los portales?
Sí, como referencia de la competencia, con dos cautelas:
Es el precio que se pide, no el que se paga. El propio Banco de España advierte de que los precios de oferta deben interpretarse con cautela. Muchas viviendas se venden por debajo de lo anunciado y otras pasan meses sin venderse.
Compara de verdad lo comparable: misma zona (mejor el mismo barrio o calles cercanas), superficie parecida, mismo tipo (piso, ático, bajo), estado y extras similares.
Un truco útil: fíjate en los anuncios que llevan mucho tiempo publicados o que bajan de precio. Suelen marcar el techo que el mercado no está pagando.
3. ¿Son fiables las calculadoras online de «cuánto vale mi piso»?
Las calculadoras automáticas (de portales, bancos o herramientas con inteligencia artificial) cruzan tu dirección y tus metros con bases de datos de precios y te devuelven una cifra en segundos. Son útiles para orientarte, pero tienen límites claros:
No ven tu vivienda. No saben si está reformada, si da a un patio interior o si tiene unas vistas que la hacen única.
Se apoyan mucho en precios de anuncio, con lo que arrastran el sesgo del punto anterior.
Dan resultados distintos entre sí, a veces con diferencias grandes para la misma vivienda.
Úsalas para tener una primera cifra, nunca para fijar el precio de venta.
4. ¿Qué pinta el valor del Catastro en lo que vale mi piso?
Aquí hay mucha confusión, porque el Catastro te da dos valores distintos y ninguno es el precio de venta.
El valor catastral
Es el que aparece en el recibo del IBI. Lo fija el Catastro con sus ponencias de valores, sirve para calcular el IBI y otros impuestos, y por ley no puede superar el valor de mercado. En la práctica suele quedar bastante por debajo, así que no lo uses para poner precio.
El valor de referencia
Existe desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021, que lo llevó a la Ley del Catastro Inmobiliario). El Catastro lo calcula cada año a partir de los precios de las compraventas ante notario de la zona y le aplica un factor de minoración de 0,9 (Orden HFP/1104/2021) para que no supere el valor de mercado. Se usa como base mínima en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que paga el comprador de una vivienda usada y en el de Sucesiones y Donaciones: se tributa por el valor de referencia o por el precio declarado, el mayor de los dos.
Lo que conviene saber:
Al vendedor no le cambia el IRPF: tu ganancia se calcula con el precio real de la venta, no con el valor de referencia.
Al comprador sí le afecta, porque si pagáis menos que el valor de referencia, él tributará en el ITP por el valor de referencia.
Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro identificándote con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve, o por teléfono y en las gerencias del Catastro con cita. Lo explica el Catastro en sus preguntas frecuentes.
Es una buena pista del nivel de precios de tu zona, porque sale de compraventas reales, pero es un valor medio de la zona con un descuento aplicado, no la valoración de tu piso.
La Sede Electrónica del Catastro: el valor de referencia tiene su propio apartado (captura de octubre de 2026).
5. ¿Por qué pedir una valoración a una inmobiliaria de tu zona?
Porque es la única de las cinco formas en la que una persona mira tu vivienda concreta y la compara con lo que de verdad se ha vendido cerca, no con lo que se anuncia. Un agente que trabaja en tu barrio sabe qué calles se venden mejor, cuánta demanda hay ahora para un piso como el tuyo y qué detalles suben o bajan el precio.
Para sacarle partido:
Pide más de una. Comparar dos o tres valoraciones te da una horquilla sólida y te permite ver cómo trabaja cada agencia.
Pregunta por los testigos: qué ventas recientes han usado para comparar.
Desconfía del precio más alto si no viene bien argumentado. Un precio inflado hace que el piso se quede meses en los portales y acabe vendiéndose peor.
Ten a mano los datos: referencia catastral, metros útiles y construidos, reformas, gastos de comunidad e IBI.
Recuerda que una valoración no es una tasación oficial: te explicamos la diferencia en valoración o tasación.
En Valora tu Hogar puedes pedir la valoración de tu vivienda gratis a inmobiliarias reales de tu zona, elegir a cuáles se la pides y cómo quieres que te contacten, sin compromiso. Puedes cargar los datos de tu vivienda con la referencia catastral. Si tu piso está en Alicante, en valoración de vivienda en Alicante ves las agencias que trabajan en la ciudad.
¿Qué hago con la cifra una vez que la tengo?
Con una horquilla razonable ya puedes decidir con calma: si vender ahora o esperar, a qué precio salir según la prisa que tengas y cuánto te quedará limpio. Para esto último, ten en cuenta los gastos e impuestos de la venta, como la plusvalía municipal en Alicante o, si el piso es heredado, lo que contamos en vender un piso heredado. Y cuando lo tengas claro, en vender piso en Alicante tienes las inmobiliarias de la ciudad.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé cuánto vale mi piso gratis?
Combinando el precio medio por m² de tu municipio (Registradores, Notariado o Ministerio de Vivienda), anuncios de pisos parecidos y, sobre todo, la valoración gratuita de una o varias inmobiliarias de tu zona.
¿El valor catastral es lo que vale mi piso?
No. El valor catastral sirve para el IBI y suele estar bastante por debajo del precio de mercado. Tampoco el valor de referencia del Catastro es el precio de venta: es un valor medio de la zona con un descuento del 10 %.
¿Dónde veo el valor de referencia de mi vivienda?
En la Sede Electrónica del Catastro, identificándote con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. También por teléfono o en una gerencia del Catastro con cita.
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Alicante?
Según la Estadística Registral del segundo trimestre de 2026, el precio medio anual en Alicante capital es de 2.219 €/m². El valor tasado medio del Ministerio de Vivienda para ese trimestre es de 2.279,2 €/m². Son medias de toda la ciudad: tu barrio y tu piso pueden estar por encima o por debajo.
¿Cuánto cuesta una valoración de una inmobiliaria?
Normalmente es gratuita y sin compromiso. En Valora tu Hogar, pedirla no te cuesta nada ni te obliga a vender.
¿Las calculadoras con inteligencia artificial aciertan?
Dan una primera orientación, pero no ven tu vivienda ni distinguen bien su estado o sus extras. Úsalas como punto de partida, no para fijar el precio.
