¿Hay que esperar 5 años para vender un piso heredado? Plazos, impuestos y pasos
No hay que esperar ningún plazo para vender un piso heredado. Vender antes de 5 años solo puede costarte una reducción de Sucesiones, y suele ser poco.
No, no hay que esperar 5 años para vender un piso heredado. Ninguna ley te obliga a esperar: en cuanto hayas aceptado la herencia y la vivienda esté a tu nombre, puedes venderla. El famoso plazo de 5 años viene de una reducción del Impuesto sobre Sucesiones: en la Comunitat Valenciana, si te aplicaste la reducción por la vivienda habitual del fallecido, tienes que conservarla 5 años o devolver lo que te ahorraste. Pero desde 2023, con la bonificación del 99 % para hijos, cónyuges y padres, lo que se devuelve suele ser poco. Vender pronto, además, reduce la plusvalía municipal y el IRPF.
¿Existe algún plazo legal para vender una vivienda heredada?
No. Durante décadas hubo una norma que se recordaba como «hay que esperar dos años»: el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que retrasaba dos años, desde la muerte del causante, la protección del Registro frente a terceros en las herencias de herederos que no eran forzosos. En la práctica, compradores y bancos lo miraban con lupa.
Ese artículo se suprimió con la Ley 8/2021, con efectos desde el 3 de septiembre de 2021. Hoy no queda ningún plazo de espera para vender un inmueble heredado, ni de dos años ni de cinco.
Lo que sí necesitas antes de vender es tener la herencia aceptada, repartida y con los impuestos presentados. Lo vemos en los pasos de más abajo.
Entonces, ¿de dónde sale lo de los 5 años?
De los requisitos de algunas reducciones del Impuesto sobre Sucesiones, que cada comunidad autónoma regula a su manera:
Comunitat Valenciana: la reducción por la vivienda habitual del fallecido exige mantenerla 5 años.
Comunidad de Madrid: su reducción equivalente también exige 5 años (Decreto Legislativo 1/2010, artículo 21.4).
Norma estatal (para las comunidades que no la han regulado): exige 10 años (Ley 29/1987, artículo 20.2.c).
Es decir, el plazo no es para poder vender, sino para no perder una ventaja fiscal que te aplicaste al heredar. Y no todas las herencias se la aplican.
¿Qué pasa si vendo antes de 5 años en la Comunitat Valenciana?
Depende de si al liquidar Sucesiones te aplicaste la del fallecido. En la ley valenciana (, artículo 10) funciona así:
Qué documentos necesitas para vender un piso en la Comunitat Valenciana, dónde se pide cada uno, qué comprueba el notario en la firma y qué queda después.
Reduce el 95 % del valor de la vivienda, con un límite de 150.000 € por heredero.
La pueden aplicar el cónyuge, los descendientes, los ascendientes y los parientes colaterales mayores de 65 años que hubieran convivido con el fallecido los dos años anteriores.
Exige que la adquisición se mantenga durante los cinco años siguientes al fallecimiento (salvo que el heredero fallezca antes).
Si vendes antes, pierdes la reducción: tienes que presentar una autoliquidación en el plazo de un mes desde la venta e ingresar lo que dejaste de pagar gracias a ella, más intereses de demora (artículo 12 ter de la misma ley).
¿Y cuánto supone eso de verdad?
Aquí entra la otra pieza. Para fallecimientos desde el 28 de mayo de 2023, la Comunitat Valenciana aplica una bonificación del 99 % de la cuota (Ley 6/2023) a los herederos de los grupos I y II (hijos, nietos, cónyuge, padres y abuelos). Y esa bonificación no exige mantener la vivienda ningún tiempo.
Así que, si heredaste de tus padres después de esa fecha, al perder la reducción se recalcula el impuesto sin ella, pero sobre la cuota resultante se sigue aplicando el 99 % de bonificación: lo que acabas ingresando es, en general, una parte pequeña más los intereses. Para fallecimientos anteriores, o si heredas de un hermano, un tío o alguien sin parentesco, la cuenta puede ser bastante mayor. Antes de firmar la venta, pide a tu gestoría o a tu asesor que te calcule la cifra exacta.
¿Qué impuestos pago al vender un piso heredado?
Al heredar y luego vender hay dos momentos con impuestos distintos.
Al heredar
Impuesto sobre Sucesiones (autonómico): se presenta en 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si lo pides en los cinco primeros meses (con intereses). La bonificación del 99 % solo cubre los bienes que declares en una autoliquidación presentada en plazo, o fuera de plazo sin requerimiento previo de Hacienda.
Plusvalía municipal de la herencia: la paga el heredero, también en 6 meses prorrogables hasta un año. En Alicante hay una bonificación del 60 % si era la vivienda habitual del fallecido; te lo explicamos en la plusvalía municipal en Alicante.
Al vender
Plusvalía municipal de la venta: la paga quien vende y se cuenta desde la fecha de la herencia. Si vendes pronto, los años son pocos y suele salir baja. Si vendes por debajo del valor con el que heredaste, no hay incremento y no se paga (tendrás que comunicarlo).
IRPF por la ganancia patrimonial: tributa la diferencia entre lo que obtienes al vender y el valor de adquisición, que en una herencia es el valor que se declaró en Sucesiones (desde 2022, como mínimo el valor de referencia del Catastro) más los gastos y tributos de heredar: el propio Impuesto sobre Sucesiones, la plusvalía de la herencia, notaría y registro. A eso se le restan los gastos de la venta. La fecha de adquisición es la del fallecimiento.
La ganancia va a la base del ahorro, con estos tipos en 2026:
Hasta 6.000 €: 19 %
De 6.000 a 50.000 €: 21 %
De 50.000 a 200.000 €: 23 %
De 200.000 a 300.000 €: 27 %
Más de 300.000 €: 30 %
Por eso, cuanto antes vendas tras heredar, más se parecen el valor de herencia y el de venta, y menor suele ser la ganancia. Lo que no existe es la llamada «plusvalía del muerto» en el IRPF del fallecido: la ley lo excluye expresamente (artículo 33.3.b de la Ley del IRPF).
¿Qué pasos hay que dar para vender un piso heredado?
Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades: este último se pide al Ministerio de Justicia pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento, y te dice si hay testamento y ante qué notario.
Copia del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos, que se tramita ante notario.
Aceptación y partición de la herencia en escritura ante notario: ahí se decide a quién se adjudica la vivienda (a uno de los herederos o a varios, a partes).
Liquidar Sucesiones y la plusvalía de la herencia dentro de plazo. Sin el impuesto presentado, el Registro no admite la escritura.
Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. La compraventa es válida aunque no lo hayas hecho, pero para que el comprador pueda inscribir su compra (y para que su banco le dé la hipoteca), la vivienda tiene que estar antes inscrita a nombre de los herederos.
Preparar la venta: certificado de eficiencia energética, últimos recibos de IBI y comunidad, certificado de deudas de la comunidad y, si hay hipoteca pendiente, su cancelación.
Poner precio, vender y firmar ante notario.
El certificado de últimas voluntades se pide en la sede electrónica del Ministerio de Justicia (captura de octubre de 2026).
¿Y si somos varios herederos y no nos ponemos de acuerdo?
Es una de las situaciones más habituales. Si heredáis entre varios, la vivienda es de todos y para venderla entera necesitáis ir de la mano.
Si no hay acuerdo, el Código Civil da salida: nadie está obligado a seguir en la indivisión (artículos 400 y 1051 del Código Civil), y cualquiera de los copropietarios puede pedir que se divida. Como una vivienda no se puede partir, si nadie se la queda pagando su parte a los demás, se vende y se reparte el precio (artículo 404), y el artículo 1062 permite pedir que se saque a subasta con postores de fuera. Es la vía judicial y suele ser larga y más cara que un acuerdo, así que conviene intentar antes una solución pactada, por ejemplo con una mediación o con una valoración independiente que todos acepten.
Precisamente ahí ayuda tener una valoración de mercado con la que todos estén de acuerdo: es más fácil negociar quién se queda la casa, o a qué precio se vende, cuando el número lo da alguien de fuera que conoce la zona.
Antes de vender: ¿cuánto vale el piso que has heredado?
El valor que se declaró en Sucesiones (a menudo, el valor de referencia del Catastro) no tiene por qué ser lo que pagaría hoy un comprador. Para decidir si vender, a qué precio o cómo repartir, lo útil es una valoración de mercado. Te contamos cómo orientarte en cuánto vale mi piso y en qué se diferencia de una tasación en valoración o tasación.
En Valora tu Hogar puedes pedir una valoración gratuita a inmobiliarias de la zona del piso heredado, comparar lo que te dicen y decidir sin compromiso. Si el piso está en Alicante, en vender piso en Alicante tienes las agencias de la ciudad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un piso heredado nada más heredarlo?
Sí. No hay ningún plazo legal de espera. Lo que necesitas es haber aceptado la herencia, tener la vivienda adjudicada y los impuestos presentados para poder inscribirla a tu nombre.
¿Qué pasa si vendo un piso heredado antes de 5 años en la Comunitat Valenciana?
Si te aplicaste la reducción del 95 % por la vivienda habitual del fallecido, la pierdes: tienes un mes para autoliquidar lo que te ahorraste, con intereses. Si heredaste de padres, hijos o cónyuge después del 28 de mayo de 2023, la bonificación del 99 % suele hacer que esa cantidad sea pequeña.
¿Y antes de 2 años?
Tampoco hay problema. El plazo de dos años del antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria se suprimió en 2021.
¿Hay que pagar plusvalía municipal dos veces?
Puede haber dos: una al heredar (la paga el heredero) y otra al vender (la paga quien vende, contando desde la herencia). Si vendes pronto, la segunda suele ser pequeña, y si vendes sin ganancia no se paga.
¿Cómo se calcula la ganancia en el IRPF de un piso heredado?
Precio de venta menos gastos de la venta, menos el valor declarado en Sucesiones más los gastos y tributos de heredar. La diferencia tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %.
¿Puede un heredero obligar a los demás a vender?
Puede pedir la división de la cosa común. Si la vivienda no se puede dividir y nadie se la adjudica, se vende y se reparte el dinero. Es un procedimiento judicial, así que antes conviene intentar un acuerdo.
Este artículo es informativo y está actualizado a octubre de 2026. Cada herencia es distinta: para tu caso, consulta con tu notaría, tu gestoría o un asesor fiscal.
Para vender un piso necesitas el certificado energético registrado y su letra en el anuncio. Quién lo hace, cuánto dura, cómo se registra en el IVACE y qué hay de 2030.
