Plusvalía municipal en Alicante (2026): cómo se calcula, quién la paga y cuándo no se paga
En Alicante la plusvalía la paga quien vende, con un tipo del 30 % y dos métodos de cálculo a elegir. Coeficientes de 2026, ejemplo, plazos y cuándo no se paga.
En Alicante, la plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) la paga quien vende la vivienda, o quien la hereda si se trata de una herencia. El Ayuntamiento aplica un tipo del 30 % sobre una base que puedes calcular por dos métodos, el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años) o el real (la ganancia de verdad), y pagas por el que te salga más barato. Si vendes sin ganancia, no pagas. Hay que autoliquidarla en 30 días hábiles desde la venta.
La Explanada de España, en Alicante. Foto: Nicolas Vigier, dominio público (CC0), vía Wikimedia Commons.
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga en Alicante?
Es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo sobre el que está tu vivienda durante el tiempo que ha sido tuya. No grava el piso entero, solo la parte que corresponde al terreno, y lo cobra el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.
En una compraventa: el vendedor. Es la regla legal, aunque en el contrato se puede pactar otra cosa entre las partes; ante el Ayuntamiento, el obligado sigue siendo quien vende.
En una herencia o una donación: quien recibe la vivienda (el heredero o el donatario).
Si el vendedor es una persona física no residente en España: el comprador paga como sustituto del vendedor.
En el municipio de Alicante el impuesto lo gestiona el propio Ayuntamiento, a través de su Oficina Virtual Tributaria y su sede electrónica.
¿Cómo se calcula la plusvalía en Alicante?
Desde la reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021, que llegó tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional), la ley permite dos formas de calcular la base y tú eliges la que te sea más favorable. Luego se le aplica el tipo del Ayuntamiento.
Método objetivo: valor catastral del suelo por un coeficiente
Busca en tu recibo del IBI el valor catastral del suelo (no el total: solo la parte del suelo).
Cuenta los años completos que ha sido tuya la vivienda, hasta un máximo de 20. Si son menos de un año, se prorratea por meses completos.
Hacienda no se lleva un porcentaje del precio: tributa la ganancia, del 19 % al 30 %. Cómo se calcula, un ejemplo con números y cuándo no se paga nada.
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Multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente que corresponde a esos años.
Resta el precio de compra al precio de venta, tal como figuran en las escrituras (sin sumar gastos ni impuestos).
Multiplica esa diferencia por el porcentaje que representa el suelo dentro del valor catastral total del inmueble.
Al resultado se le aplica el 30 %.
Si la base por el método real sale más baja que por el objetivo, tributas por la real. Para usarla tendrás que aportar las escrituras de compra y de venta. Si no indicas nada, el Ayuntamiento aplica el método objetivo.
Los dos métodos son los mismos en toda España (lo que cambia de un municipio a otro es el tipo, los coeficientes que aplica y las bonificaciones). Si prefieres verlo explicado en vídeo, la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid tiene uno muy claro: Cómo se calcula la plusvalía (YouTube). Recuerda que en Alicante el tipo es el 30 % y la bonificación por herencia, la que contamos más abajo.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Aquí hay que tener cuidado, porque cambian a final de año.
Para ventas firmadas hasta el 30 de noviembre de 2026 se aplican los coeficientes máximos fijados por el Real Decreto-ley 8/2023 (artículo 24):
Ese real decreto-ley, a la fecha de este artículo (octubre de 2026), está pendiente de convalidación en el Congreso. Si no se convalida, decae y seguirían aplicándose los coeficientes anteriores. Si vas a firmar a finales de noviembre o en diciembre, compruébalo antes: según los años que hayas tenido la vivienda, la diferencia puede ser a favor o en contra.
Un ejemplo de cálculo
Imagina una vivienda en Alicante con estos datos (son inventados, solo para el ejemplo):
Comprada en marzo de 2014 por 150.000 € y vendida en junio de 2026 por 200.000 €: 12 años completos.
Valor catastral total: 100.000 €, de los que 40.000 € son del suelo (un 40 %).
Método objetivo: 40.000 € × 0,09 = 3.600 € de base. Por el 30 %: 1.080 €.
Método real: (200.000 − 150.000) × 40 % = 20.000 € de base. Por el 30 %: 6.000 €.
Como el objetivo sale más bajo, se paga 1.080 €. Si la misma venta se firmara a partir del 1 de diciembre de 2026 y el nuevo coeficiente siguiera en vigor, sería 40.000 × 0,14 × 30 % = 1.680 €.
Para hacer tu propia cuenta, el Ayuntamiento de Alicante tiene un simulador orientativo que calcula por los dos métodos y no pide certificado digital. Necesitarás las escrituras de compra y de venta.
El cálculo orientativo de la plusvalía en la web del Ayuntamiento de Alicante (captura de octubre de 2026).
¿Cuándo no hay que pagar la plusvalía?
Si vendes sin ganancia. Si el precio de venta es igual o inferior al de compra (comparando la parte del suelo), la operación no está sujeta (artículo 104.5 de la ley). Ojo: no basta con no pagar. En Alicante hay que comunicarlo dentro de plazo por la sede electrónica y aportar las escrituras de compra y de venta. No se admiten autoliquidaciones a cero.
Dación en pago de la vivienda habitual. Está exenta la entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, cuando se cumplen los requisitos del artículo 105.1.c de la ley.
En las herencias, además, hay una bonificación importante, que vemos a continuación.
¿Y si la vivienda es heredada?
En una herencia, la plusvalía la paga el heredero, y el plazo es más largo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si lo pides dentro del plazo.
El Ayuntamiento de Alicante aplica una bonificación del 60 % de la cuota cuando:
quien hereda es descendiente o adoptado (hasta el segundo grado), cónyuge, o ascendiente o adoptante (hasta el segundo grado), y
la vivienda fue la vivienda habitual del fallecido al menos durante los dos últimos años (se acredita con el empadronamiento). La Ordenanza contempla excepciones, por ejemplo si se había trasladado a una residencia o a casa de quien le cuidaba.
La bonificación alcanza también a una plaza de garaje y un trastero en el mismo edificio, y hay que pedirla en el plazo de 6 meses (autoliquidar en plazo cuenta como solicitud).
Si heredas y luego vendes, la venta genera otra plusvalía, contada desde la fecha de la herencia. Por eso, vender pronto suele suponer una plusvalía pequeña. Lo contamos con detalle en ¿Hay que esperar 5 años para vender un piso heredado?.
¿Cómo y cuándo se paga en Alicante?
Plazo en una venta o donación: 30 días hábiles desde la firma.
Plazo en una herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.
Forma: es autoliquidación obligatoria. Las ventas se tramitan en la aplicación «Plusvalía» de la Oficina Virtual Tributaria, y las herencias, las no sujeciones y las exenciones por la sede electrónica del Ayuntamiento.
Si te retrasas sin que te lo reclamen: recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo, y a partir de 12 meses, un 15 % más intereses de demora.
Prescripción: la Administración tiene 4 años para reclamarla, contados desde el día siguiente al final del plazo para declararla (Ley General Tributaria, artículos 66 y 67).
Muchas notarías y gestorías se encargan del trámite al firmar, pero el obligado sigues siendo tú: guarda el justificante.
Antes de vender: haz bien los números
La plusvalía es solo uno de los gastos de vender. También tendrás que contar con la ganancia patrimonial en el IRPF, la cancelación de la hipoteca si la tienes, el certificado de eficiencia energética y, si vendes con agencia, sus honorarios. Todo eso se calcula sobre un precio, y por eso el primer paso es saber cuánto vale de verdad tu vivienda. Para el IRPF, la Agencia Tributaria explica en vídeo cómo incluir la venta de un inmueble en la Renta (YouTube).
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
El vendedor, por ley. Las partes pueden pactar en el contrato que la asuma el comprador, pero ante el Ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor. Solo cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador la paga como sustituto.
¿Qué porcentaje de plusvalía cobra el Ayuntamiento de Alicante?
Un 30 %, el máximo que permite la ley. Se aplica sobre la base calculada por el método objetivo o por el real, el que te resulte más favorable.
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No, pero tienes que comunicarlo al Ayuntamiento dentro del plazo de 30 días hábiles y aportar las escrituras de compra y de venta que lo demuestran.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía en Alicante?
30 días hábiles desde la venta o la donación. En las herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.
¿Hay bonificación de la plusvalía por herencia en Alicante?
Sí, del 60 % de la cuota para hijos, nietos, cónyuge, padres y abuelos, si la vivienda era la habitual del fallecido al menos durante los dos últimos años.
¿Dónde está el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI aparecen por separado el valor catastral del suelo y el de la construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro.
Fuentes
Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110 (BOE, texto consolidado).
Este artículo es informativo y está actualizado a octubre de 2026. Para tu caso concreto, consulta con tu notaría, tu gestoría o el propio Ayuntamiento.
