¿Cuánto se lleva Hacienda al vender un piso? IRPF 2026, exenciones y ejemplos
Hacienda no se lleva un porcentaje del precio: tributa la ganancia, del 19 % al 30 %. Cómo se calcula, un ejemplo con números y cuándo no se paga nada.
Hacienda no se lleva un porcentaje del precio de venta: tributa solo la ganancia. Es la diferencia entre lo que obtienes al vender, descontados los gastos de la venta, y lo que te costó el piso, sumados los gastos y los impuestos de la compra. Esa ganancia va a la base del ahorro del IRPF y paga entre el 19 % y el 30 %, por tramos. Un ejemplo: si compraste por 150.000 € (más 12.000 € de gastos) y vendes en 2026 por 230.000 € (con 9.000 € de gastos), ganas 59.000 € y pagas 12.450 €, un 5,4 % del precio. Y hay casos en los que no pagas nada: si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, si reinviertes en otra vivienda habitual o si vendes con pérdidas.
¿Qué impuestos pagas al vender un piso?
Quien vende un piso en España paga, como regla general, dos impuestos:
El IRPF por la ganancia patrimonial. Es el que explicamos en este artículo. Lo declaras en la Renta del año de la venta.
La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos), que cobra el Ayuntamiento y paga quien vende. Si el piso está en Alicante, te lo contamos en la plusvalía municipal en Alicante.
Los dos son compatibles, pero la plusvalía municipal que pagas se resta como gasto al calcular la ganancia del IRPF. Así lo recoge la propia Agencia Tributaria en su caso práctico del Manual de Renta 2025.
Si vives en España, nadie te retiene nada en la firma: la venta de un inmueble no está entre las ganancias con retención (artículo 75 del Reglamento del IRPF). Solo cuando el vendedor no es residente, el comprador retiene un 3 % del precio a cuenta de su impuesto (Ley del IRNR, artículo 25.2).
¿Cómo se calcula la ganancia de la venta?
La Ley del IRPF (artículos 33 a 35) lo resume en una resta:
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
Valor de adquisición: lo que pagaste por el piso, más las inversiones y mejoras que hiciste, más los gastos y tributos de la compra (notaría, registro, el ITP o el IVA y AJD, la comisión de la inmobiliaria, la tasación). Los intereses de la hipoteca no cuentan.
Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos y tributos de la venta que pagas tú: la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria, la notaría y el registro de la cancelación de la hipoteca o el certificado energético.
En Alicante la plusvalía la paga quien vende, con un tipo del 30 % y dos métodos de cálculo a elegir. Coeficientes de 2026, ejemplo, plazos y cuándo no se paga.
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Dos detalles que suelen olvidarse:
Mejoras sí, reparaciones no. Una reforma que añade valor (cambiar la cocina, cerrar una terraza) suma al valor de adquisición. Pintar o arreglar una avería es conservación y no suma.
Si el piso estuvo alquilado, las amortizaciones que te correspondían restan del valor de adquisición, aunque no las dedujeras: la ley computa siempre la amortización mínima (artículo 40 del Reglamento).
Guarda las facturas y escrituras: son las que te permiten justificar cada gasto si Hacienda pregunta.
¿Cuánto se paga? Los tramos del IRPF en 2026
La ganancia de vender un inmueble tributa en la base del ahorro (artículo 46 de la Ley del IRPF), con esta escala, que suma la parte estatal y la autonómica (artículos 66 y 76):
Hasta 6.000 €: 19 %
De 6.000 a 50.000 €: 21 %
De 50.000 a 200.000 €: 23 %
De 200.000 a 300.000 €: 27 %
Más de 300.000 €: 30 %
El tramo del 30 % existe desde 2025, por la Ley 7/2024, y sigue igual en 2026. La escala del ahorro es la misma en toda España (salvo el País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF): las comunidades autónomas solo pueden cambiar la escala general, no la del ahorro. En la Comunitat Valenciana pagas, por tanto, lo mismo que en Madrid o en Sevilla.
Los tipos son progresivos por tramos: los primeros 6.000 € pagan el 19 %, los siguientes hasta 50.000 € el 21 %, y así. No se aplica el tipo más alto a toda la ganancia.
Un ejemplo con números
Imagina que compraste un piso en 2010 por 150.000 € y pagaste 12.000 € de ITP, notaría y registro. En 2026 lo vendes por 230.000 €, y la plusvalía municipal, la inmobiliaria y la cancelación de la hipoteca te cuestan 9.000 €. No es tu vivienda habitual, o lo es pero no vas a reinvertir y tienes menos de 65 años.
Valor de adquisición: 150.000 + 12.000 = 162.000 €
Valor de transmisión: 230.000 − 9.000 = 221.000 €
Ganancia: 221.000 − 162.000 = 59.000 €
Impuesto, tramo a tramo:
6.000 € al 19 % = 1.140 €
44.000 € al 21 % = 9.240 €
9.000 € al 23 % = 2.070 €
Total: 12.450 €
Hacienda se lleva un 21,1 % de la ganancia, que es un 5,4 % del precio de venta. El cálculo supone que no tienes otras rentas del ahorro ese año: los intereses o dividendos se suman a la misma base y pueden subir algún tramo.
¿Cuándo no se paga a Hacienda por vender un piso?
La ley prevé varios casos en los que la ganancia está exenta o no existe:
Tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual (artículo 33.4.b). También si estás en situación de dependencia severa o gran dependencia. Tiene que haber sido tu residencia durante al menos tres años y tenías que tener la plena propiedad; cuenta como habitual si lo era al vender o en cualquier día de los dos años anteriores.
Reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta (artículo 38.1). Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Lo vemos en detalle en el apartado siguiente.
Vendes por menos de lo que te costó. Entonces no hay ganancia, sino una pérdida, que además puedes compensar.
Entregas tu vivienda habitual en dación en pago al banco, o se vende en una ejecución hipotecaria, y no tienes otros bienes para pagar la deuda (artículo 33.4.d).
Tienes más de 65 años y destinas el dinero a una renta vitalicia asegurada en seis meses, con un máximo de 240.000 € (artículo 38.3). Vale para cualquier inmueble, no solo la vivienda habitual.
Hay además dos reglas que reducen la ganancia:
Compraste entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012: la mitad de la ganancia está exenta (disposición adicional 37.ª), salvo que compraras o vendas a tu cónyuge, a un familiar cercano o a una empresa vinculada.
Compraste antes de 1995: se aplican los coeficientes de abatimiento a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con un límite de 400.000 € de valor de venta acumulado desde 2015 (disposición transitoria 9.ª).
Un aviso para mayores de 65 que se mudan a una residencia o a casa de un familiar: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, permite que esa vivienda siga contando como habitual hasta el traslado. Está pendiente de convalidación en el Congreso, así que conviene confirmar con tu asesor si sigue vigente cuando vayas a vender.
¿Y si reinvierto en otra vivienda habitual?
Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra, puedes dejar exenta la ganancia. Los requisitos están en el artículo 41 del Reglamento del IRPF:
Plazo de dos años, antes o después de la venta. Si compraste la nueva antes, el dinero de la venta tiene que ir a pagarla.
Hay que reinvertir el importe total obtenido. Si reinviertes una parte, queda exenta esa parte.
Si tenías hipoteca, el importe que cuenta es el valor de transmisión menos lo que quedaba por pagar del préstamo.
La nueva vivienda puede comprarse con hipoteca: cuenta su valor de adquisición, la pagues o la financies.
No es automático. Tienes que pedirla en la declaración y, si vas a reinvertir en un año posterior, indicar en la Renta del año de la venta que tienes intención de hacerlo. Si al final no reinviertes, presentas una complementaria con intereses.
Con el ejemplo anterior: si quedaban 41.000 € de hipoteca, el importe a reinvertir es 221.000 − 41.000 = 180.000 €. Si la nueva vivienda habitual cuesta 135.000 €, reinviertes el 75 %: quedan exentos 44.250 € de la ganancia y tributan 14.750 €, que pagan 2.977,50 € en lugar de 12.450 €. Si la nueva costara 180.000 € o más, no pagarías nada.
Si estás en esa situación, te contamos cómo organizar las dos operaciones en vender y comprar a la vez.
¿Cuándo y cómo se declara la venta?
En la Renta del año en que firmas la escritura. Una venta de 2026 se declara en la campaña de la Renta 2026, que se presenta en 2027 (la de 2025 se presentó del 8 de abril al 30 de junio de 2026). Cuenta la fecha de la escritura, no la de la inscripción en el Registro.
En el apartado de ganancias patrimoniales por transmisión de inmuebles de Renta Web, donde metes las fechas, los valores y los gastos, y el programa calcula la ganancia y las exenciones. La Agencia Tributaria lo explica en su vídeo Renta 2025 - Cómo incluir la venta de un inmueble (YouTube).
Si cobras a plazos y entre la entrega y el último pago pasa más de un año, puedes repartir la ganancia entre los años en que cobras (artículo 14.2.d).
Si sale una pérdida, se compensa primero con otras ganancias del ahorro y, si sobra, hasta un 25 % de los intereses y dividendos. Lo que quede, en los cuatro años siguientes (artículo 49).
La Agencia Tributaria resume los tres casos (venta general, mayores de 65 y reinversión) en su sede electrónica (captura de octubre de 2026).
Para hacer la cuenta antes de vender, el simulador Renta Web Open de la Agencia Tributaria permite probar una declaración con tus datos.
Antes de poner precio, haz la cuenta
Lo que te queda limpio de una venta es el precio menos los gastos, la plusvalía municipal y el IRPF. Hacer esta cuenta antes de anunciar el piso te ayuda a decidir el precio de salida y hasta dónde puedes negociar.
El primer dato es el precio realista de tu vivienda. Te explicamos cómo orientarte en cuánto vale mi piso y en qué se diferencia una valoración de una tasación en valoración o tasación. Si el piso es heredado, el valor de adquisición se calcula de otra forma: lo tienes en vender un piso heredado.
En Valora tu Hogar puedes pedir una valoración gratuita a inmobiliarias de tu zona, comparar lo que te dicen y decidir sin compromiso. Si tu piso está en Alicante, en vender piso en Alicante tienes las agencias de la ciudad.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje se lleva Hacienda por la venta de un piso?
No se lleva un porcentaje del precio, sino del beneficio: entre el 19 % y el 30 % de la ganancia, por tramos. En una ganancia de 59.000 € son 12.450 €.
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso de 200.000 €?
Depende de lo que te costó. Si lo compraste por 150.000 € con 10.000 € de gastos y la venta te cuesta 8.000 €, la ganancia es de 32.000 € y pagas 6.600 € (1.140 € del primer tramo y 5.460 € del segundo).
¿Cuándo no se paga a Hacienda por la venta de una vivienda?
Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, si reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en dos años, si vendes con pérdidas o si es una dación en pago de tu vivienda habitual.
¿La plusvalía municipal se descuenta en la Renta?
Sí. Es un tributo de la venta que pagas tú, así que se resta del valor de transmisión al calcular la ganancia del IRPF.
¿Me retienen algo en la notaría al vender?
Si vives en España, no. Solo se retiene un 3 % del precio cuando el vendedor no es residente.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta de un piso?
En la declaración de la Renta del año de la venta, que se presenta al año siguiente. Si vendes en 2026, lo pagas en la campaña de la Renta 2026, en 2027.
Fuentes
Ley 35/2006, del IRPF, artículos 14, 33, 34, 35, 38, 46, 49, 66 y 76, disposición adicional 37.ª y disposición transitoria 9.ª (BOE, texto consolidado de 07/10/2026).
